国家统计局2010年1月19日公布的数据显示，2009年全国商品房均价4695元/平方米，同比增长21%。在全球金融危机的背景下，如此涨幅实为罕见。终于，新旧交替之际，中央楼市调控政策频频出击：“个人住房转让营业税征免时限由两年恢复到五年”、“国四条”、提高开发商拿地首付款比例、“国十一条”、上调存款准备金率……超前的政策出台时间、密集的出台频率、增加土地和住房供应的政策新意、地方政府责任制等是本轮楼市调控的亮点，显示中央政府“遏制”房价的决心和强硬态度。  

然而见证了中国尤其是上海楼市2009年逆市疯涨的上海市民，对政策调控效果的预期仍然悲观。零点研究咨询集团于2010年1月中下旬对500名上海市常住居民进行的电话调查结果显示：对于此轮楼市调控效果，上海市民总体持悲观态度，七成市民认为2010年房价仍然会上涨，年轻一族的悲观情绪更甚；而信贷缩紧，影响最大的则是房贷优惠利率敏感人群，以刚性需求旺盛、收入和财产却有限的年轻、少金一族为主。政策调控的实际效果似乎和上海市民期待的结果“向左走，向右走。

楼市调控下的房价：上海市民仍看涨，年轻一族最悲观

此轮楼市政策调控手段有增加土地和住宅有效供给、抑制投资性购房需求、打击开发商囤地捂盘、缩紧银根降低房地产资金杠杆率等。一系列调控政策的出台直接造就了09年12月和10年1月各地房地产交易市场“冰火两重天”的局面，有意购房者纷纷持币观望。

然而对于2010年房价的预期，本次调查结果显示，上海市民总体仍持看涨态度：认为房价会大幅或者小幅上涨的市民比例达到71.0%，有13.3%的市民认为房价会与2009年持平，仅有15.7%的市民预期房价会小幅下跌或者大幅下跌。

而年轻一族对房价的预期较之年长者更为悲观：18-25岁、26-30岁、31-45岁和46-60岁群体认为房价会大幅或者小幅上涨的比例分别为79.8%、77.1%、56.1%和65.3%，基本呈现年龄越大、认为房价会上涨的比例越低的趋势，18-30岁的年轻一族面临结婚、生子等家庭结构变化，对住房具有刚性需求，却是对房价最为悲观的群体。

此种悲观预期，与2009年房价逆市疯涨、普通市民倍感购房无力，以往政策越调越涨的怪圈现象和此轮调控引发的暂时只是市场观望局面、最终调控效果不明等因素不无关系。《CCTV经济生活大调查》2010年1月31日发布的调查结果显示，上海人是中国最不想买房的群体之一，60%以上的受访者表示2010年不想买房。看来，要上海市民调整房价预期、重拾购房信心，还需要此轮楼市调控政策带来更为明朗的利好局面出现。

信贷缩紧提高个贷利率：波及优惠利率敏感人群，年轻、少金族最受影响

在这轮调控中，“国十一条”明确规定二套房贷，无论是否属于改善性住房，首付一律不低于四成，利率则严格按照风险定价；而对于自2008年10月起实施的首套住房贷款首付二成、利率七折的优惠利率政策并无涉及。

尽管调控并未对首套住房贷款政策开刀，但是提高二套房贷首付比例、收紧信贷放量、执行行长问责制等一系列措施释放出来的信贷缩紧信号，促使各大银行纷纷采取行动，提高首套住房房贷优惠政策审核门槛或者直接将首套住房的首付成数和利率调高。最终个人申请住房贷款，无论是首套还是二套，利率都提高了。

那么房贷优惠政策到底会在多大程度上对市民有影响呢？本次调查结果显示：56.7%的上海市民的购房意愿会受房贷优惠政策影响（40.5%会受一定影响，16.2%会受很大影响）。本轮信贷缩紧造成了房贷优惠政策取消、个人住房贷款利率升高的实际结果，最终影响到的是那些对房贷优惠政策很敏感的市民。

进一步的相关分析显示，房贷优惠政策对于年轻、收入低的群体的影响更大：18-25岁群体中会受房贷优惠政策影响的比例达到70.6%，而46-60岁群体这一比例仅为49.0%；月收入在2000元以下的群体会受影响的比例达62.8%，而月收入在8000元以上的群体仅为36.7%。可见，房贷优惠政策对于收入不高、有刚性住房需求的年轻一族和难以承受高房价的低收入群体的重要性不言而喻。年轻、少金族往往是商品房市场上的弱势群体，他们往往正要购置用于自住的首套房，想要买房却很难负担得起高额首付，每月的还贷额也是一笔很大的开支。提高二套房贷利率、缩紧信贷虽然目的在于压制投资性购房，进而遏制高位房价，但由此带来的个人房贷利率的全面提升对于房贷优惠政策敏感群体尤其是年轻、少金族来说并不是个福音。因此不加以区分地紧缩信贷后，投资性购房需求或许被打压了，但同时自住住房需求也被抑制了。

两会期间，房价成为两会全体代表乃至全体国民热议的中心。对高房价的控制，亦成为从中央到地方政府执政的重点。控制房价，需要有的放矢，更需要提防政策的本意和实施效果的南辕北辙。只有政策真正挠到了房价高烧的痒，才能让百姓重拾安居乐业的信心。

此番楼市调控，地方政府也配套了一系列政策：从北京的打压地王，到上海保障性住房系统建设，再到重庆的低保家庭廉租房全覆盖等，都是之前中央政策的地方版本。政策的本意可以说体现了民声和民生，但最终的实施效果是否会和民众的实际利益“向左走，向右走”，还需时间来验证。

技术说明：本次调查采用计算机辅助电话访问（CATI）的方式，于2010年1月18日-1月26日，对上海500名18-60周岁常住居民进行电话访问，在95%置信度下本次调查抽样误差为±4.38%。